空置五年逆袭成总部新宠 光线传媒12亿买的北京办公楼长什么样

《哪吒2》的票房持续攀升。最新数据显示，已突破149.14亿元（含预售），跃居全球影史票房榜第六位。这一成绩不仅刷新了国产动画电影的票房纪录，更让背后的资本方赚得盆满钵满。

作为《哪吒2》的主投方和发行方，A股上市公司光线传媒无疑是最大赢家。影片的爆火不仅为其带来了丰厚的票房分成，还推动了其资产扩张计划。近日，光线传媒以12.20亿元收购了北京棫霖企业管理有限公司的全部股权及其附属权益，正式开启了“买楼模式”。

北京棫霖持有的资产正是位于北京亚奥商圈的写字楼奥林NEO。这座楼宇曾是一座长期空置、破旧不堪的商业建筑，在被翰同资本等收购后，经过全面改造焕然一新，最终找到了新的买家。

3月10日下午，新京报贝壳财经记者实地探访了北京奥林NEO。这座五层高的独栋办公楼采用了LOW-E玻璃与铝合金材料相结合的现代设计，拥有独立的院落，显得格外醒目。办公楼保安向记者透露：“今天是我第一天上班。目前办公楼处于空置状态，禁止外人进入，但今天已经有至少10个人想进来参观。”

奥林NEO是一栋五层高的独栋办公楼宇，带有独立的院落。

实探：

从荒废楼宇变身独栋办公大楼

从地铁5号线大屯路东站B1口出来后，向北步行约500米即可到达北京奥林NEO，这是一处特殊的独栋办公大楼，带着独立的院落，在北京城市核心区内比较少见。

按照光线传媒的公告，此次交易完成后，会将北京奥林NEO大楼作为办公场所使用。无论从地理位置还是周边的交通、生态环境配套来说，这处办公物业都非常稀缺。

从地理位置来看，北京奥林NEO位置优越。位于北苑路和辛店路交叉口，坐落于北四环与北五环之间的亚奥商圈，周边更是“星光熠熠”，汇集了国家会议中心、国家体育馆、奥林匹克森林公园、紫玉山庄等众多国际级的会议体育场所及高端别墅区。

再说说轨道交通，北京奥林NEO临近地铁5号线和15号线的换乘站——大屯路东站，交通极为便捷。站在奥林NEO大楼前，便能清晰地感受到地铁5号线列车疾驰而过的震动。

奥林NEO位于北苑路和辛店路交叉口，临近地铁5号线和15号线的换乘站——大屯路东站。

更为重要的是，奥林NEO周边生态环境得天独厚，形成了独特的绿色生态圈，南侧紧邻北苑公园，北侧和东侧均为高尔夫训练场地，更别提附近还有亚洲最大的城市绿肺——奥林匹克森林公园。

但就是这样一处位置极佳的商业楼宇，在多年前却是空置状态。

公开信息显示，该栋楼宇早前由家和超市经营，自2017年起，它便陷入了长达五年的荒废状态，楼宇外观日渐陈旧，内部设施破损严重，漏水问题突出，室内黯黑幽深，楼外空地杂草丛生，整个建筑群显得荒凉而沉寂。

2022年农历虎年春节前夕，素有城市更新领域的“赏金猎手”之称的翰同资本携手东方资产等正式完成了对上述项目的收购。

翰同资本接手后，将该楼宇全新定位为高科技企业定制的总部独栋办公楼。改造后的楼宇，外立面大变，采用Low-e玻璃与渐变造型铝合金装饰翼结合的设计，还增加了屋顶花园、环形散步道等。

改造后的奥林NEO，外立面大变，采用Low-e玻璃与渐变造型铝合金装饰翼结合的设计，还增加了屋顶花园、环形散步道等。

更为关键的是，楼宇室内空间也进行了重构，解决了最大的采光难题。据“翰同资本”公众号介绍，设计师通过创新的“十字型”采光中庭设计，让自然光线从五层直透地下一层，成功解决了原有建筑采光不足的痛点，创造出明亮通透的办公环境。

仅仅一年多时间，2023年9月19日，全新落成的奥林NEO在北门广场开门迎客。

第一太平戴维斯华北区投资及资本市场部负责人李健分析称，奥林NEO是北京城市更新的典范，再次证明低效资产经过改造也可以升级为市场宠儿。项目的前身是一个废弃的超市项目，翰同资本收购时，就将其定位成企业自用的总部，经过一系列改造后，奥林NEO在2023年入市后吸引了数十组买家实地考察，买家也以自用目的为主。此次交易得以顺利达成，可以说明项目是真心打动了“哪吒”的团队。

市场：

奥林NEO为何耗时一年半才找到买家？

但是，奥林NEO从开门迎客到真正出售，却用了一年半时间左右，这背后又经历了什么？

一位知情人士称，过去两年，由于市场调整等原因，奥林NEO一直没有找到合适的买家。

在翰同资本收购家和超市之时，北京大宗物业流动性还是比较强的。根据戴德梁行发布的数据，2021年，北京大宗资产交易成交金额高达712亿元，出现阶段性新高。但是此后市场开始调整，2022年是303亿元，尽管2023年回升至576亿元，2024年433亿元，但都明显低于2021年。

近几年北京大宗资产交易情况一览。供图/戴德梁行

写字楼市场方面，根据戴德梁行发布的2021年四季度季报，亚奥商圈甲级写字楼平均租金为349元/平方米/月，空置率为11.1%，租赁表现比肩CBD，亚奥核心区呈现“一楼难求”的局面。但是此后几年，北京乃至全国写字楼均出现调整。

对于12.20亿元的收购价，上述知情人士指出，从单价来看，这已经是近期大宗交易市场非常提振信心的消息了。

“商业不动产市场经历了2023年的期盼、2024年买卖双方多次互探底线，随着中国经济逐渐企稳，我们对2025年商业办公市场有了更多的期许。”李健如是说。

光线传媒如何看待这个收购价格？

光线传媒在公告中指出，公司将通过本次购买资产事项拥有北京棫霖持有的奥林NEO大楼，因此本次交易以办公楼的市场价作为定价依据。北京市亚奥板块的办公项目报价在4.5万元/平方米至6万元/平方米左右，公司本次交易价格是在参考市场价格的基础上友好协商确定。

光线传媒进一步称，项目的高端配置和稀缺性使其具有较高的资产增值潜力和较强的市场吸引力，未来随着区域发展，资产价值有望进一步提升。长期来看，也有望享受到稀缺房产的增值收益；亦可提升公司财务实力、优化资产结构。

对于光线传媒来说，从办公实用性的角度来看，这笔交易无疑是捡到了“宝贝”。但若从投资角度考量，奥林NEO是否具备升值潜力？未来又能带来多少增值空间？这些问题无疑为这笔交易增添了几分悬念。

新京报贝壳财经记者 段文平 摄影 段文平（除署名外）

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆