盘活存量资产，金隅首只城市更新公募REIT募资11亿元

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

在政策大力推动盘活存量资产、扩大有效投资以及城市更新的大背景下，金隅集团也搭乘上公募REITs东风。

2月26日，全国首只城市更新公募REIT——华夏金隅智造工场REIT（508092，简称“金隅智造”）在上交所挂牌上市，成功募资11.356亿元，完成4亿份发售份额，发售单价2.839元/份。发行期间，其备受投资者青睐，战略、网下和公众投资者总认购金额达403.871亿元，网下询价认购倍数71.83倍，公众发售认购倍数288.787倍。

公开信息显示，金隅智造底层资产为金隅智造工场产权一期项目。金隅集团旗下的北京金隅文化科技发展有限公司自2018年开始负责运营金隅智造工场产权一期及二期项目。

分析人士指出，公募 REITs 底层资产类型进一步多元化，为首单以城市更新项目为底层资产的公募 REITs成功发行提供了客观条件，国内存量资产盘活越来越活跃。金隅集团自1997年起布局投资物业业务，深耕该领域27年，是北京地区最大、业态最丰富的投资性物业持有者与管理者之一。这类型的房企手中持有优质资产，可通过另类融资，减少对银行贷款及发债融资的依赖度。

公募REITs 底层资产多元化

得益于金融业发展，近期，基础设施公募REITs利好不断。2月7日，证监会发布《关于资本市场做好金融 “五篇大文章” 的实施意见》，支持新型基础设施、科技创新产业园区及养老领域项目发行REITs，促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造；支持符合条件的健康、养老等银发经济企业股债融资。

与此同时，国家发展和改革委员会发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，推动项目常态化发行，简化审核程序，优化了政策环境。

同时，近期基础设施公募REITs市场表现及需求也十分亮眼。比如春运带动交通基础设施REITs业绩增长，去年以来二级市场的良好表现提升了投资者预期。2025年1月-2月春运期间，华夏中国交建高速REIT、易方达深高速REIT等7只高速公路REITs的底层资产车流量和过路费两大指标显著提升，年内9只高速REIT的二级市场均实现上涨，其中有5只累计涨幅超过10%。

加之国债利率下行，而公募REITs分红稳定、投资性价比高、与传统资产相关性低，因而受投资者热捧。此外，开年新申报项目增加，如2月25日中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金申报，进一步丰富了市场资产类型。

市场扩容正当时。某咨询机构估值部门数据显示，2024年，公募REITs一级市场快速扩容，新增29只产品，发行规模655亿元，资产类型扩展至消费、水利基础设施，降低市场风险，且满足多元投资需求。

利用城市更新项目叩开资本市场大门，既进一步丰富了公募REITs市场的资产种类，使 REITs市场的资产类型从交通基础设施、仓储物流等传统领域，扩展到城市更新领域，也为投资者提供了更多样化的投资选择，满足了不同投资者的风险偏好和投资需求，有助于吸引更多资金进入REITs市场，提升市场的活跃度和规模。

为什么是金隅？

金隅智造通过发行REIT上市，改变了以往房企做城市更新项目过度依赖传统债务融资的局面。而金隅智造为何能拔得头筹，成为全国首单？

一方面，进入资本市场，可以倒逼底层资产运营提升。从底层资产质量角度看，金隅智造工场前身是金隅天坛家具生产基地，2017年改造后于2018年6月开始运营，现处于稳定运营期。据基金公告披露，2021年至2023年，金隅智造工场的都租金收入复合年均增长率4.17%。

另一方面，房企寻求新的利润增长势在必行。金隅集团2023年年报数据显示，在实现营收1079.56亿元，同比增长4.99%的同时，该公司利润呈现明显下跌趋势：全年归母净利润2526.28万元，同比下降97.92%，扣非净利润亏损20.28亿元。2022年同期，这一项指标为亏损5.40亿元。2023年，金隅集团经营活动产生的现金流量净额却仅有71.41亿元，同比下降48.87%。

2023年净利润与经营活动现金流净额差距过大，暴露出金隅集团盈利质量问题，改善经营模式与财务结构成为大势所趋。

2024年三季报的数据显示，金隅集团2024年前9月实现营收770.37亿元，同比增长6.12%；归母净利润为-4.37亿元，同比减少4212.65%；期内经营活动产生的现金流量净额为-94.57亿元，同比减少205.12%。

而过去一年，该公司在土地投资和多元化收并购中还花了不少钱。据2024年中报数据，金隅集团房地产开发业务在集团营收占比仅两成，但梳理公开信息可见，2024年金隅集团拿地金额仍超过百亿元。包括以63.8亿元竞得北京朝阳区十八里店两宗地、27亿元竞得丰台区中关村科技园地块、12亿元竞得通州区地块，拿地金额超过百亿元，新增土储金额较2023年增长约55%。

与此同时，金隅集团在其多元化产业之一的水泥行业展开多宗收并购。2024年12月，金隅集团以7.06亿元收购了双鸭山新时代水泥有限责任公司、闻喜鑫海天混凝土有限公司和运城市海鑫海天混凝土有限公司。2025年1月，金隅集团宣布拟约4.28亿元收购辽宁恒威水泥集团有限公司、辽阳市弘光矿业有限公司、本溪永星新型建材有限公司三家水泥企业。一个多月内，金隅集团在水泥行业的投资超过11亿元。

截至2024年三季度末，金隅集团的有息负债规模1498亿元，其中长期886亿元，短期612亿元，综合融资成本3.2%。

由此可见，通过资产证券化盘活存量资产，对于金隅集团而言，是适用的融资途径，因为该公司自持资产里有不少写字楼与产业园区。

从金隅智造上市两天来的表现可见，该只REIT颇受资本追捧。2月28日，金隅智造收报3.686元/份，微涨0.05%。对比2.839元/份的发行价，上市两天，金隅智造累计上涨了29.83%。

不过，从持仓信息来看，金隅智造目前资产总和占净值比例超过100%，这是因为存在应付款或债券质押杠杆交易所致。从底层资产属性及运营模式来看，金隅智造工场主要的收入来源为租金，存在应付款问题不足为奇。

另外，据基金发售公告，金隅智造工场产权一期的经营情况在2023年取得不错的业绩增长，2024年能否持续这一态势还有待考研。数据显示，2020—2023年及2024年1-9月，金隅智造工场产权一期项目营收分别为8595.08万元、11603.18万元、8220.16万元、12592.26万元和9635.31万元，净利润分别为4334.79万元、5716.84万元、2853.27万元、5040.37万元和3125.50万元，出租率分别为82.31%、93.55%、97.61%、95.57%和90.26%。

值得关注的是，在出租率较高的2022年与2023年，对应的营收与净利润水平却有较大差距。比如，2022年97.61%的出租率比2023年略高，但这一年的营收与净利润水平等核心财务数据却低于2023年。分析人士认为，由于商业运营的复杂性，造成这一反差情况的原因会有很多，其中可能包括租金下调及经营活动带来的现金流净额的减少。

此外，金隅智造工场产权一期土地使用权终止时间在2046年12月2日，剩余期限不到22年。在一些机构眼中，剩余25年以上的资产才更容易在大宗交易中可快速成交。

换言之，发行城市更新公募REIT上市，仅是房企融资第一步。随着公募REITs走向常态化发行，资产运营能力的提升才是产品在资本市场表现的一大考验。

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