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21解读丨一线城市全部启动房票政策,释放了什么信号?

0次浏览     发布时间:2025-03-28 19:59:00    

21世纪经济报道记者张敏 深圳报道 3月26日,深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》,对深圳市城市更新工作的规划指标、用地管理、税收优惠、融资支持等方面进行规范。其中提到,建立房票制度,探索城市更新项目补偿安置多元化路径。

此前,广州已经出台《广州市房票安置实施方案》,北京市通州区和上海市金山、青浦两区也已发布房票政策。至此,四个一线城市均已启动房票政策。

不少二三线城市更是从2022年起就对房票政策进行探索。

房票是被征收人的原房屋被拆迁后,房屋征收人根据原房屋价值评估出具的可用于购买商品房的“代金券”。一般来说,房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房,直接引导拆迁补偿资金流入楼市。

在我国推进大规模棚户区改造中,房票曾发挥过重要作用,后一度退潮。近几年,城中村改造规模的扩大,以及楼市去库存的迫切性,又促使房票重出江湖。

但与早先相比,如今房地产的政策环境和市场格局都发生了变化,房票所承担的功能也有所不同。分析人士指出,随着四个一线城市均明确对房票制度的探索,房票将成为未来落实楼市政策的重要工具。

退潮与重启

房票安置并不是新生事物。从2005年开始,我国部分城市就尝试给拆迁户发过房票。2015年,棚改货币化浪潮之下,很多城市跟进推广。到2018年,棚改退潮,房票也随之“隐退”。

房票最近一次引发广泛关注是在2022年。当年,郑州发布《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,其中包含对房票安置的诸多支持性措施。

根据该文件,在棚户区改造中选择房票安置的,由征收人给予安置补偿权益金额8%的奖励,作为房票安置政策性奖励,同时以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费。

同时,被征收人使用房票所购买的商品住房,不计入家庭限购套数。

郑州推进房票安置的背景在于,郑州市于2022年推出安置房建设工作三年行动方案(2022-2024年),房票安置将在该行动中发挥助力作用。

2023年,国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,并召开电视电话会议进行部署。

随后,各地纷纷对城中村改造、城市更新等工作进行部署,房票也越来越多地被采用。

2024年1月,广州市正式印发《广州市房票安置实施方案》,成为首个实行房票安置的一线城市。同年,上海市金山、青浦两区开始实施房票安置。北京市通州区则于2024年7月发布关于房票安置的征求意见稿。

自2024年9月以来,深圳住建局曾多次表示正在研究房票可行性。2025年深圳市政府工作报告指出,稳步实施城中村改造,加大城市更新项目盘活力度,稳妥有序实施房票安置制度。分析人士指出,随着深圳此次强调建立房票制度,该项制度有望快速落地。

据中指研究院统计,2024年以来,全国有逾90个城(区)鼓励采用房票安置方式对拆迁安置户实施安置。

助力去库存

房票制度重启的背后,有两个重要背景。

其一是旧城改造范围的扩大。在2023年的基础上,去年城中村改造进一步扩围,从部分大城市扩围至300多个城市,实施城中村改造项目1790个。今年,“加力实施城中村和危旧房改造”仍是一项重要任务,这也为房票安置提供了空间。

其二是楼市去库存的紧迫性。根据国家统计局的数据,截至今年2月末,全国商品房待售面积接近8亿平方米,同比增长5.1%。再算上在建规模,库存更为庞大。

相比通过市场消化的传统方式,通过房票安置的手段进行去库存,效果更加显著。

一方面,在使用期限上,按照各地出台的相关政策,房票的有效期大多为一年。虽然部分城市规定了回购条款,但这仍然能够在短期内为楼市提供额外购买力。

另一方面,在使用范围上,不少城市规定房票只能在所在行政辖区内使用,这对于辖区内的商品房去库存,将有积极效果。

按照《北京市通州区房票安置实施方案(试行)》,持票人可在“房源超市”内选购一套安置房。纳入“房源超市”的项目,主要是位于通州区的商品房项目。

通州区住建委表示,通过将在售房源纳入房票安置“房源超市”,可以进一步去库存,提升通州区楼市活力。具体而言,鉴于通州区剩余安置房源以二居室和三居室为主,房票安置能加快二、三居室去化库存。

实际上,建立“房源超市”是房票安置中的重要内容,不少城市对“房源超市”中的房源进行动态调整,既能助力楼市去库存,又能满足被安置者的多样化需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,旧改通过房票进行安置,而不是建设安置房,就实现了“控制增量、优化存量”的政策目标,即将安置需求与存量去化结合起来。

地方政府热衷于房票安置的另一个原因,还在于此举能在一定程度上减轻财政负担。与货币化安置相比,房票安置能够使政府部门不必在短期内大规模举债,并背负债务负担。同时还能减少安置房建设的其他财政支出。

硬币的另一面

但在房票安置的实施过程中,要想实现效果最大化,仍需解决诸多问题。

李宇嘉表示,在房票安置中,一个重要的制约因素是,纳入“房源超市”的项目,未必能精准匹配被拆迁居民的需求。尤其是对比货币化安置,被拆迁居民在房票安置中的选择范围相对有限。

因此一直有专家建议,在房票安置中,允许在本城市内跨区域使用房票,从而使购买力更多地流向市场。

对于开发商而言,房票安置虽然能够起到去库存的效果,但资金回收周期长、监管严格的问题,仍会影响其积极性。

华南某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,按照正常的商品房销售流程,房屋签约后,经过贷款审批等程序,项目公司在两个月内即可获得房屋的全部款项。但在房票安置中,房票的款项多是分批次支付的,周期最长可达两年以上。

他还表示,房票制度对资金监管非常严格,会增加资金回收的不确定性‌。此外,地方财政的宽裕程度,也会影响开发商对房票制度的信心。

去年10月,郑州市住宅与房地产业协会发文,号召全市房地产开发企业参与房票安置工作。这份文件强调,房票对应的资金,“都能够及时、足额予以兑付”,请开发企业放心接受房票。

文件还称,对落实政策不力的企业,其不良行为将记入信用档案。

尽管尚未实现尽善尽美,但一线城市全部探索房票制度,释放的信号意义不可忽视。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,四个一线城市均已明确对房票制度的探索,是全国城中村改造以及货币化安置中的重要事件。这充分表明各地对房票工具的认可,也意味着房票成为今年各地重点推广和落实的重要工具。

他还指出,房票政策充分体现了对住房消费的大力支持。尽管去年各地也在积极推进房票政策,但市场形势已发生了根本变化,即房地产市场已步入止跌回稳和向好发展的新阶段。此时房票功能的发挥,将激活更多购房需求,体现了对住房消费的大力支持。

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